合建案----地主的問題(九)

我必須鄭重聲明：公開這份資訊完全是為了工程師、可能"合建"的地主。文中的地主先生與我皆如是期望。如果，專業不看而去猜測"地點"、"人物"、"建設公司"等等無關緊要/無關痛癢的事務，實非我等所願。

如有此類看官。請自尊重。

如有此類看官並且想追根究底，濟公只好承認：『濟公為了沽名釣譽，杜撰這篇問答。濟公負完全責任：與任何人無涉；如有雷同，純屬巧合。』

當然，如果文章部分傷害任何人的權益，請來函指正，只要合理，濟公一定認錯/道歉/修正。但請切勿自行"對號入座"。

********濟公如是說**********

這種建商是"不值得合作"的。因為，如果真正要合建，沒有互信、一切崩潰。我想，如果條件不錯，一定有其他建商願意跟你們合建，怕的是有些地主已經頭黎黎/匆匆忙忙簽約了(或是簽其他類似文件/已經被卡死了)，說不定，還有人已經拿了一些費用(合約上的合法費用，例如搬家費/租屋費之類的)。
老實說，談營建管理的實務，我謙虛一些說"我在台灣排名前十"，不客氣的說：....(空白)?
我真的無法幫你介紹"顧問公司"----很多顧問公司真的"XX"無比。我熟習的"事務所"大概不會接這種案子。
是我?我也不接，因為"太複雜"了。跟這種建商談，不是氣死就是"妥協"(對不起地主)，搞不好還有"擋人財路"的危險---至少幾億耶!!。
 你算一算，他出多少錢?分多少房屋?如果一坪就算45萬，中間差額有多少?
簡單算一下：營建成本：15萬*6000*1.7=15.3億。銷售金額：45*6000*1.7*0.55=25.25億(不含車位)。銷售金額扣掉營建成本再扣掉管理/利潤：(25.25億-15.3億-0.55億-1.0億=8.4億)。(我算得已經很保守了)。
(說明：設計費概估0.55億；其他費用1.0億)。
我憑什麼跳出來"擋人財路"?誰願意拼生拼死?
難啊!!

********來函照登********(第十五封信)

 

感謝您中肯的建議！

您寶貴的經驗給了我很大的幫助，讓我對於怎麼看待及處理合建案有了更深的瞭解。 ^_^

由於有主導住戶作內應，所以我猜建商各個擊破的策略應該奏效不少。

 

晚輩尚有兩件事不是很明瞭，想請教前輩：

(1)

『加上管理/利潤(25.25億-15.3億-0.55億-1.0億=8.4億)。(我算得已經很保守了)。
(說明：設計費概估0.55億；其他費用1.0億)』

請問前輩，15.3億指的是"建材、施工"的成本嗎？

(2)

該建商提供的契約書上有這麼一條：

『甲方於合建契約簽訂後10天內，應將合建土地及地上物辦理產權信託登記予乙方指定之信託機構，委由信託機構人員，辦理法定之信託作業程序。』

由於建商總是說"還沒定案"，那契約書又約定這麼快就把上述資料給建商，並將土地委託給銀行。所以這條款是正常(合情合理)的嗎？

因為查到該建商資本額僅XXXXX萬元，設立時間才XX年，又似乎沒有什麼了不起的業績，我們不免懷疑建商是要把土地拿去抵押貸款，否則該建商應該沒這能力吃下這案子。

 

-----------------------------以上。續(十)------------------------------------------------------------