概算實例二*AH0102

  XX商廈

 

壹、基地面積：18,400 ㎡ (約5,566 坪)

 

貳、樓地板面積：        99,066 ㎡    =  29,967 坪

────────────────────────────

  1.住宅：　　　　　　　20,000 ㎡   (約  6,050 坪 )

  2.商業：              72,300 ㎡   (約 21,870 坪 )

  3.停車場：             6,500 ㎡   (約  1,966 坪 )

  4.設備層：               266 ㎡   (約     80 坪 )

 

參、基地分配

 

一、建地                13,266 ㎡    =   4,013 坪

────────────────────────────

  13,266  ㎡

 

二、廣場                 3,171 ㎡    =     959 坪

────────────────────────────

  3,171 ㎡

 

三、道路                 1,963 ㎡    =     594 坪

────────────────────────────

  1,963 ㎡

 

四、總投資金額：                   204,190,000 元

────────────────────────────

  1.征地：                          33,144,000 元

  ------------------------------------------------

  2.設計(含鑽探)：                   2,090,000 元

　------------------------------------------------

  3.建築：                         163,016,000 元

  ------------------------------------------------

    3-1：住宅                       12,000,000 元

    3-2：商業                      144,600,000 元

    3-3：基礎                        6,416,000 元

  ------------------------------------------------

  4.管理費                           5,940,000 元

 

  Ａ、基地面積 27.62  畝，根據辭海 1 畝 = 614.4  ㎡。

    但根據審計驗證報告第 9行── 27.62 畝 ( 40,000平方米)及可行性研究報告『二、項目建設內容簡述』第一行：..27.62畝，計 18,400 平米。顯有疑義。

    本報告採信 27.62 = 18,400 ㎡之說。

    拆遷征地費用33,144,000元/ 18,400 ㎡= 1,800 元/ ㎡。約5,950 元/ 坪。

 

  Ｂ、商業建築分析：

    商用面積72,300  ㎡，約為 21,870 坪，主體樓高12 層，概估每層面積：72,300/18 = 4,016 ㎡ 約 1,200 坪。

    每平方米造價 2,000 元/ ㎡。

 

  Ｃ、居民回遷樓：

    住宅面積 20,000 ㎡，每平方米造價　600 元/ ㎡

    每戶平均：20,000 ㎡/ 308 戶 = 64.94 ㎡，約為 19.6 坪。

 

  Ｄ、成本：204,190,000 / 78,800 = 2,591 元/ ㎡

    售價：4,000 / 2,591 = 154.4%

    毛利：54.4% ( 不考慮利息因素)

 

  Ｅ、征地與設計費用不予檢討。

      建築費用分析如下：

 

    項目       單　價            數　量        合　計     百分比

─────────────────────────────

1-1.土建       1,307.88 元 / ㎡ * 72,300 =  9,456 萬元    65.39

1-2.消防          58.78 元 / ㎡ * 72,300 =    425 萬元     2.94

1-3.供電(強電)   110.65 元 / ㎡ * 72,300 =    800 萬元     5.53

1-4.供水          22.96 元 / ㎡ * 72,300 =    166 萬元     1.15

1-5.排水           8.30 元 / ㎡ * 72,300 =     60 萬元     0.41

1-6.設備         154.91 元 / ㎡ * 72,300 =  1,120 萬元     7.75

1-7.裝璜         276.63 元 / ㎡ * 72,300 =  2,000 萬元    13.83

1-8.預備費        59.89 元 / ㎡ * 72,300 =    433 萬元     3.00

────────────────────────────────

               2,000.00 元 / ㎡ * 72,300 = 14,460 萬元   100.00

 

  Ｆ、可行性研究報告『三、投資估算：1.土建工程72,300平方米，每米平方2,000 元，計14,460 萬元。

   但在(1).項中，卻以 78,800 平方米計算土建費用，算式如下：

      1,200 * 78,800 = 94,560,000 元。

   兩式所採用的數量不同，一式所採面積，包括地下停車場面積，一式不計停車場面積。

   因此上列（Ｅ、）表，統一以 72,300 平方米為計算基礎。地下停車場的造價是否充裕，宜另考慮。

 

  Ｇ、無充份資料，百分比僅供參考用。

      似乎未見『空調』『弱電』費用，請考慮。