成本控制(1)--預算分配及預備金的觀念GA0301

****預算系統的第一步，預算分配*****

       開發階段"可行性評估"的施工預算---應該是xx元/坪。隨著階段進行逐漸分配至每一個工程項目，最後成為發包預算，包含所有的工作項目。

     舉例來說:剛開始，我們假設標的物取得以後是蓋集合住宅出售，所以假設施工成本是8萬/坪來分析是否可行。

     如果順利取得標的土地，則可配合規劃、設計各個階段的進行，將8萬/坪分配至各個工程項目中:剛開始，應該先做如此分配:

      1、建築工程:佔80%。每坪5.6萬元。

      2、機電空調工程:佔20%，。每坪1.4萬元。

      3、預備金:1萬元/每坪。

       這裡有幾個重點:

      1、8萬/坪是我的假設(樓層:地上15層，地下3。大台北地區，建材水準:中上)。如果修改為6萬/坪，或10萬/坪，可不可以，當然可以，只是許多配備/建材就要重新考慮。

      2、一般住宅的機電/空調成本約佔總工程預算的12%至20%左右。不要跟我挑剔:30%可不可以?10%可不可以?當然可以，我是說:一般。

      3、.建築工程的預算變化有限，如果壓低造價，機電空調是第一個被壓縮的項目。可是就我個人來說，我覺得機電設備如同人體的各種系統:血管/呼吸/神經系統等等，只蓋一個空殼，把機電設備減到最少，真的跟豬圈一樣!

      4、預備金的觀念是因為有越多的未知數時，預備金就必須越多。剛開始應該站10%至20%(視工程大小及金額高低而異)。

          預備金隨階段發展逐漸減少，但是到發包時仍應保有3%至5%的預備金，以便在施工階段中工程變更/追加減時使用。

2007.08.17.第一次修正。