成本控制---概算GA0300

 

    在決定購買土地(或其他資源)以前，一定會做一份"可行性評估"。可行性評估的內容，主要就是計算利潤有多少，是否值得投資。

    當然，有些個案因為老闆有不同的目的，所以不以利潤為主要考量，但是即使是這些案件，老闆也需要知道會賠多少?

    比方說:營造廠的老闆高興，捐(或贊助)他的母校一棟活動中心(條件是由他承造)。伙計們還是一樣把它當一個施工案來看，各種成本加起來就是預算。如果是捐的，那麼就是全賠。如果是贊助(表示學校[或其他校友]還是要出一部分錢)，這樣，加加減減，就知道要贊助多少。

    無論是哪一種投資性質，在開發階段大概都只有一些簡單的數據可以用來計算成本。 例如:

     1、土地面積。

     2、建蔽率。

      3、容積率。

      4、使用分區。

       5、高度限制。

       6、基本的使用需求等等。

       這裡面，多數的需求數字，應由設計單位製作概算。例如:

        1、建築樓地板面積。

        2、建蔽率。

        3、層高。

        4、庭園面積。

        5、停車數量。

        6、特殊結構系統。

        7、地下室層數。

        8、地下室面積等等。

        我想有人走到這裡就開始哇哇叫了。

        "我怎麼知道要蓋幾層樓?"

        "我怎麼知道要挖多深才夠?"

        "我怎麼知道用什麼樣的結構系統?"

          "我......."。

         沒錯!你都不知道，但是總可以假設吧!

        在工程專案的四大階段中(開發、設計、施工、管理)，執行到哪一個階段，負責執行的單位或人員就必須依序將所有的工作職責確認，後續的單位或負責的人員則必須配合做各種假設及預測，並負責向前面階段的單位或人員回饋資訊。(這段比較複雜，有空再談。)

      資源取得以前，開發單位必須確認:

      1、投資標的產權清楚(包括抵押、設定等)。

      2、沒有畸零地的問題，如果有，應有因應對策。

       3、標的的所有權人明確、清楚。

       4、其他。

        設計單位在資源取得前，必須依據土地面積(謄本)及使用分區，依法計算合法的:

        1、總樓地板面積。

        2、法定停車位。

        3、建蔽率。

         4、綠地面積。

          5、陽台面積。

          6、大公。

          7、小公。

          8、設計費用概算。

          9、設計期限(進度)

           10、其他。

          這裡面有些數據開始就很明確，有些必須與銷售單位一起檢討後才能獲得進一步的數據概算。

          同時，施工單位依據設計單位及銷售單位提供的資料，計算:

           1、施工成本概算。

           2、工期概算。

            3、工法建議。

            4、建材建議。

            5、其他。

             施工單位在此一段時期，提出的數據必須加入適當的誤差權數。

          管理(銷售或租賃)單位則必須提出:

           1、客層定位。

            2、產品定位。

            3.售價概算。

            4、銷售日期概算。

             5、銷售費用概算。

             6、其他。

            在這個階段，各個單位所提出來的基本計畫一定會有衝突矛盾的地方，因此必須由專案負責人或公司負責人負責協調、裁決。各單位再依裁決結果修正自己的數據及其他相關計畫。

             各個單位修正以後的計畫，分別稱為基本計劃: 設計基本計劃、施工基本計劃、銷售基本計劃、維修管理基本計劃。

             如果將上列各部門的基本計劃整合成一本計劃，這本計劃就叫做"開發計畫"。

            這裡會有一個問題，在資源取得以前，上列數字、分析、概算可能比較簡略，但是不可離譜。等到資源取得後，各單位仍應依照原先的計畫，繼續發展成為必較翔實、可行的計畫；我們仍稱之為"基本計劃"。

2007.08.17.第一次修正。